Das Gebäudeenergiegesetz 2024 –
Rechte und Pflichten für Immobilieneigentümer

Was ist das Gebäudeenergiegesetz bzw. Heizungsgesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vereint das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und ist zentraler Bestandteil der deutschen Energiewende. Es wurde als Teil eines Gesetzes zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude am 01. November 2020 verabschiedet.

Was regelt das GEG?

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD und die Energieeffizienz-Richtlinie EED sollen mit dem Heizungsgesetz in Deutschland umgesetzt werden. Das Gesetz legt die energetischen Anforderungen für beheizte und klimatisierte Gebäude fest, einschließlich Vorgaben für Heizungs- und Klimatechnik, Wärmedämmstandard und Hitzeschutz. Es gilt sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude.

Eine bedeutende Neuerung im Vergleich zum GEG-Entwurf vom 29. Mai 2019 der damaligen Bundesregierung war das Einbauverbot von Ölheizungen ab 2026. Ende Oktober 2019 genehmigte das Kabinett diese Änderungen unter bestimmten Bedingungen. Gas- oder Ölheizkessel, die nach 1991 installiert wurden, haben eine Nutzungsdauer von nur 30 Jahren – ältere Heizkessel dürfen überhaupt nicht mehr betrieben werden.

Das Verbot kann unter bestimmten Umständen umgangen werden, zum Beispiel wenn ein Gebäude weder mit Gas noch mit Fernwärme versorgt wird und alternative Energiequellen nicht verfügbar sind. Hybridlösungen sollten auch nach 2026 sowohl im Neubau als auch in bestehenden Gebäuden möglich sein.

Warum gibt es das Heizungsgesetz? Welche Vorteile hat das GEG für Verbraucher?

Der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen schützt das Klima und die privaten Haushalte und Unternehmen vor steigenden Preisen bei Gas und Öl bzw. der Abhängigkeit von fossilen Energieträgern.

Eine dezentrale Energieversorgung kennzeichnet kurze Wege von der Erzeugung zum Verbraucher, kaum CO₂-Emission und Energieunabhängigkeit. Gemeinden werden gegen Naturkatastrophen und Notfälle widerstandsfähiger, indem sie weniger abhängig von zentralisierten Energieversorgern sind. Darüber hinaus entstehen durch Maßnahmen wie Installation, Wartung und Betrieb dieser Systeme neue Arbeitsplätze.

Was bedeutet die 2. Novelle des GEG für das klimafreundliche Heizen?

Die 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes aus dem Jahr 2023 verlangt seit dem 1. Januar 2024, dass jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Für den Ersatz von Öl- und Gasheizungen gelten seit 2024 die GEG-Anforderungen, während einige Regelungen – je nach Kommunengröße – erst ab Mitte 2026 oder 2028 in Kraft treten.

Funktioniert die alte Heizung nicht mehr und kann nicht mehr repariert werden, kann innerhalb einer fünfjährigen Übergangsfrist von den GEG-Vorschriften abgewichen werden. Beim Neubau schreibt das Gesetz vor, dass bestimmte Anteile an regenerativen Energien für Heizung und Kühlung verwendet werden müssen.

Welche Fristen gelten ab 2024?

65 % erneuerbare Energie bei Neubauten: seit Januar 2024

Die Bundesregierung plant, mit der GEG-Reform die Energiewende im Gebäudebereich voranzutreiben. Im ersten Schritt gilt die 65-%-EE-Pflicht konkret für alle Neubauten in Neubaugebieten, für die seit Beginn des Jahres 2024 ein Bauantrag gestellt wird.

65 % erneuerbare Energie bei Bestandsgebäuden: Pflicht frühestens ab 2026

Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten, die einen sogenannten Lückenschluss darstellen, wurden Übergangsfristen vereinbart. Der Fokus liegt hier auf der kommunalen Wärmeplanung. Diese soll für Großstädte (mit mehr als 100.000 Einwohnern) ab dem 30. Juni 2026 und in kleineren Kommunen (bis 100.000 Einwohner) ab dem 30. Juni 2028 vorliegen.

Hauseigentümer werden dann Klarheit haben, ob sie beispielsweise an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden oder ob sie sich bei einer neuen Heizung um eigene dezentrale Lösungen kümmern müssen wie zum Beispiel eine Wärmepumpe. Frühere Fristen können gelten, wenn in den Kommunen bereits eine Entscheidung zur Gebietsausweisung vorliegt, die einen Wärmeplan berücksichtigt.

Welche Rechte und Pflichten haben Immobilienbesitzer als Selbstnutzer und als Vermieter laut Heizungsgesetz?

Reparatur: kein Heizungstausch vorgeschrieben

Funktionierende Heizungen können grundsätzlich weiter betrieben werden. Das gilt auch, wenn eine Heizung kaputt geht, aber noch repariert werden kann.

Heizung ist irreparabel: die Übergangslösungen

Wenn eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, weil sie nicht mehr repariert werden kann, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen:

• anteilig bis 2029: mindestens 15 % erneuerbare Energie
• anteilig bis 2035: mindestens 30 % erneuerbare Energie
• anteilig bis 2040: mindestens 60 % erneuerbare Energie
• bis 2045: 100 % erneuerbare Energie

Wenn die Kommune bereits einen Wärmeplan hat, ist der Einbau von Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energie laut Angaben des Ministeriums verbindlich. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht befreit werden. Dies obliegt jedoch Einzelfallentscheidungen.

Austausch alter Heizkessel nach 30 Jahren und die Ausnahmen

Es besteht bereits jetzt eine grundsätzliche Verpflichtung, einen Heizkessel nach 30 Jahren durch einen neuen zu ersetzen. Das bezieht sich allgemein auf technisch veraltete Anlagen, sogenannte Konstanttemperatur-Heizkessel bzw. Standard-Heizkessel. Es gibt Ausnahmen, unter anderem für Brennwertkessel. Wärmepumpen und Holzheizungen sind ebenfalls davon ausgeschlossen.

Außerdem ist ein Austausch Ihres Heizkessels nach 30 Jahren nur erforderlich, wenn er nicht bereits mit Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgestattet ist. Heizgeräte mit weniger als vier und mehr als 400 Kilowatt Nennleistung sind ebenfalls von dieser Regelung ausgenommen.

Ab 2045 dürfen Gebäude jedoch nur noch klimaneutral mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Vermieter und das Mietrecht: Gebäudeenergiegesetz, § 559e BGB

Mit dem Gebäudeenergiegesetz wurde eine neue Modernisierungsumlage gemäß § 559e BGB eingeführt. Seit dem 01. Januar 2024 können Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie alte Heizungsanlagen durch solche nach GEG-Vorgaben ersetzen. Ein Aufschlag von 10 % ist möglich, wenn staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde. Sonst bleibt die mögliche Erhöhung bei 8 %. Dabei muss die Kappungsgrenze berücksichtigt werden.

Was gilt beim Eigentümerwechsel einer Immobilie?

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie können spätestens zwei Jahre nach Kauf energetische Sanierungspflichten bestehen – unabhängig davon, ob man Selbstnutzer oder Vermieter ist. Dies gilt auch, wenn man eine Immobilie erbt oder eine Schenkung vorliegt.

Die normierten Maßnahmen beziehen sich auf Sanierungen und Modernisierungen nach dem Eigentumserwerb. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und Neubauten entfällt die Sanierungspflicht. Vor der Sanierung oder Renovierung ist die fachliche Beratung durch einen qualifizierten Energieexperten oder eine Energieexpertin Pflicht.

Folgende Sanierungspflichten schreibt das Gesetz vor:  

• 47 GEG: Dämmen von Dach oder Dachboden
• 71 GEG: Dämmen der Rohrleitungen
• 72 GEG: Austausch der alten Heizung

Die Einhaltung der Sanierungspflichten prüfen der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt. Erfüllt der Immobilienbesitzer die gesetzlichen Vorgaben nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Um sich vor plötzlich auftretenden Kosten am Eigenheim zu schützen, gilt folgende Faustregel für Instandhaltungsrücklagen bei zunehmendem Alter einer Immobilie:

• Neubau: 3,00–4,00 Euro p. a./m²
• bis zu 22 Jahre alt: 7,10 Euro p. a./m²
• 22–31 Jahre alt: 9,00 Euro p. a./m²
• ab 32 Jahren: 11,50 Euro p. a./m²

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Beim Verkauf einer Immobilie müssen Eigentümerinnen und Eigentümer den Interessenten einen Energieausweis vorlegen, in dem die CO₂-Emissionen angeben sind. Das gilt auch für Mietinteressenten.

Ist es sinnvoll, verschiedene Formen der Energiegewinnung und Energienutzung zu kombinieren?

Die knappe Antwort lautet: ja. Ein ganzheitliches Energiekonzept sorgt für eine hohe Autarkiequote. Weder Erdgas noch viel Strom wird aus dem öffentlichen Netz benötigt. Das schont langfristig vor allem Ihr Portemonnaie und die Umwelt. Sie werden unabhängiger von steigenden Energiepreisen bei Strom und Gas aus dem öffentlichen Energienetz.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sowohl die Erzeugung als auch die Nutzung erneuerbarer Energien zu kombinieren.

• Photovoltaik + Wärmepumpe
• Solaranlage + Solarthermie

Wenn Sie eine Wärmepumpe mit einer eigenen Photovoltaikanlage betreiben wollen, muss die Wärmepumpe an das hauseigene Stromnetz angeschlossen sein. Das System arbeitet CO₂-frei und verzichtet auf fossile Energieträger. In heißen Sommern sind Wärmepumpen außerdem in der Lage, Räume zu kühlen – ähnlich einer Klimaanlage. In Zeiten des Klimawandels und länger werdenden Wärmphasen in Deutschland wird die Funktion des Abkühlens mittels Wärmepumpe immer mehr an Bedeutung gewinnen. Sie sollten schon beim Kauf darauf achten, dass die Wärmepumpe mit dieser Funktion ausgestattet ist.

Auch klimaschonende Solarthermie und Solaranlagen lassen sich gemeinsam betreiben, wobei die Sonnenenergie maximal zur effizienten Deckung der Energiebedürfnisse eines Gebäudes genutzt wird. Durch die Synergieeffekte sparen Sie langfristig Kosten und schonen das Klima. Diese Systeme werden als Solarhybridanlagen bezeichnet. Eine Solarthermieanlage besteht im Allgemeinen aus Solarkollektoren, die Sonnenlicht absorbieren und die darin enthaltene Energie in Wärme umwandeln. Eine Solaranlage oder PV-Anlage wandelt das Sonnenlicht in Energie um, die als Strom im Haus genutzt wird. Fossile Energieträger kommen hierbei nicht zum Einsatz.

Kosten einer neuen Heizung und Fördermöglichkeiten nach BEG

Kosten für eine neue Heizung bei einem geplanten Heizungstausch

Die Kosten für eine neue Heizung variieren je nach Heizungstypen stark und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Sie beginnen bei etwa 3.000 Euro und können bis zu 40.000 Euro reichen. Alle Informationen zur Zusammensetzung der Kosten einer neuen Heizung sowie die Kosten für die unterschiedlichen Heizungsarten finden Sie detailliert hier.

Förderungen für neue Heizungen und Wärmepumpen 2024: bis zu 70 % staatlicher Investitionskostenzuschuss

Das Bundesförderungsgesetz für effiziente Gebäude (BEG)

Förderungen für Ein- und Zweifamilienhäuser

Eine Grundförderung von 30 % der Investitionskosten ist für den Ersatz alter, fossiler Heizungen durch neue, auf erneuerbaren Energien basierende Heizsysteme in bestehenden Gebäuden seit 2024 verfügbar. Hierzu gehören Wärmepumpen, solarthermische Anlagen oder Biomasseheizungen. Die Basisförderung steht für private Hauseigentümer, Vermieter, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen und Kommunen zur Verfügung.

Für Wärmepumpen gibt es zusätzlich einen Effizienzbonus von 5 %. Für Biomasseheizungen erhalten austauschwillige Immobilienbesitzer einen Zuschlag von 2.500 Euro, wenn die neue Technik den bestimmten Staub-Emissionsgrenzwert von 2,5 mg/m³ einhält.

Der Einkommensbonus in Höhe von 30 % der Investitionskosten steht für selbst nutzende Immobilieneigentümern mit einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro bereit. Das zu versteuernde Jahresgesamteinkommen im Haushalt setzt sich aus den Einkünften eines Kalenderjahres der im Haushalt lebenden Eigentümer und deren Ehe- oder Lebenspartnern oder Partnern in eheähnlicher Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Antragstellung zusammen. Um das Haushaltsjahreseinkommen zu berechnen, wird der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen der zweiten und dritten Jahre vor Antragseingang herangezogen. Die Bestätigung des zu versteuernden Haushaltseinkommens erfolgt anhand der Einkommensteuerbescheide des Finanzamtes. Somit ist für Anträge im Jahr 2024 das zu versteuernde Haushaltseinkommen aus den Jahren 2022 und 2021 maßgeblich.

Zusätzlich wird ein Geschwindigkeitsbonus in Höhe von 20 % der Investitionskosten gewährt, um eine möglichst schnelle Umrüstung zu fördern. Dieser "Speed-Bonus" wird für den Austausch von funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizungen sowie für Biomasse- und Gasheizungen, die älter als zwanzig Jahre sind, gestattet. Ab 2029 soll dieser Bonus alle zwei Jahre um 3-%-Punkte reduziert werden. Ab dem 1. Januar 2037 entfällt er vollständig.

Die Boni können kombiniert werden, jedoch nur bis zu einem maximalen Fördersatz von 70 %. Die maximal förderfähigen Investitionskosten für den Austausch der Heizung betragen 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus oder die erste Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus. Das bedeutet, dass der staatliche Zuschuss in diesem Fall maximal in Höhe von 21.000 Euro gewährt wird.

Förderungen für Mehrfamilienhäuser

Für Mehrparteienhäuser erhöhen sich die förderfähigen Kosten um jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und um jeweils 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.

Eine Neuerung besteht darin, dass die Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten für den Heizungstausch und für Effizienzmaßnahmen miteinander verknüpft werden können. Insgesamt gilt dann für ein Einfamilienhaus eine Höchstgrenze der förderfähigen Kosten von 90.000 Euro pro Kalenderjahr, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorhanden ist, der somit um 30.000 Euro höher ist als zuvor.

Die Anträge für die staatlichen Investitionskostenzuschüsse müssen bei der Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden.

Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten Hauseigentümer weiterhin den Zuschuss Nr. 458 für den Einbau von effizienten Heizungsanlagen.

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